房子賣掉要繳多少稅？用白話搞懂房地合一稅

很多屋主準備賣房時，第一個想到的問題通常是：「我這間房子賣掉，到底要繳多少稅？」房地合一稅不是單純用賣房價格乘上一個稅率，而是要一起看房子的取得成本、必要費用、持有時間，以及是否符合自住房地優惠等條件。

先理解：房地合一稅是在課什麼？

房地合一稅的正式名稱是「房屋土地交易所得稅」。簡單說，就是房屋與土地出售時，將房屋、土地的交易所得依規定計算，再申報所得稅。符合課稅範圍的交易，不能只因為最後沒有賺錢，就直接認定不需要申報。

實際課稅所得還可能涉及前3年內交易損失，以及依規定計算的土地漲價總數額。這也是為什麼不能只看買進價和賣出價的差額。

哪些交易可能需要注意？

個人交易符合房地合一課稅範圍的房屋、土地、房屋使用權或預售屋等，除非符合免申報情形，通常不論最後是有所得或損失，都要依規定辦理申報。實際適用哪一種制度，仍要先確認取得時間與交易型態。

持有時間會影響適用稅率

以上是居住者個人的一般稅率整理。持有時間很重要，但不是唯一判斷條件；身分、取得方式與交易情況也可能影響結果。

自住房地優惠，不是自己住過就一定有

符合自住房地租稅優惠時，課稅所得400萬元以下可免稅，超過400萬元的部分適用10%。但這項優惠有明確條件，例如本人或配偶、未成年子女設有戶籍，持有並居住該房屋連續滿6年，交易前6年沒有出租、供營業或執行業務使用，且6年內以一次為限。

• □是否有本人、配偶或未成年子女設籍？
• □是否實際持有並居住連續滿6年？
• □交易前6年是否沒有出租或營業使用？
• □6年內是否沒有用過這項自住房地優惠？

賣房前，把這些資料先整理好

• □原始買賣契約
• □出售時的買賣契約
• □房屋與土地的取得成本資料
• □仲介費或其他必要費用收據
• □裝修、改良工程的付款證明
• □土地增值稅與自住使用相關資料

財政部列出的申報文件包含申報書、買入與賣出的買賣契約影本，以及成本與必要費用的相關證明。仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，在符合規定並有相關證明時，可能列入扣除項目。

申報期限：通常是移轉登記後30天內

符合房地合一課稅範圍的個人交易，通常應在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內申報；預售屋等交易則依規定的交易日計算。這不是等到隔年申報綜合所得稅時才一起處理。

正有好房提醒：賣房前，先不要急著只問「我要繳幾％」。先確認取得時間與交易類型，整理買進、賣出和相關費用文件，再判斷是否符合自住房地優惠。本文是一般性資訊，不是個人稅務建議；實際稅額請依個案資料及申報時的最新規定，向國稅局、會計師或地政士確認。